三年前首現(xiàn)住宅“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”

      這份曾引發(fā)大眾關(guān)注的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已是第三次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。按照時(shí)間安排，此次意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為2022年3月28日。

據(jù)新華社報(bào)道，受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，2016年中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎(chǔ)上，牽頭承擔(dān)了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的起草任務(wù)。中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司組織國(guó)內(nèi)14家建筑設(shè)計(jì)、施工、研究、高校等單位組成起草組，經(jīng)過(guò)兩年多的研編，目前已完成了《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》。2019年2月18日，包括該規(guī)范在內(nèi)的38項(xiàng)工程建設(shè)規(guī)范一并公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”受到廣泛關(guān)注。

這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)以套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

這份征求意見(jiàn)稿文末附的起草說(shuō)明中提到，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

       專(zhuān)家解釋?zhuān)?guī)范征求意見(jiàn)稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算的做法主要解決兩方面問(wèn)題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問(wèn)題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。

新版規(guī)范未見(jiàn)相關(guān)條款

     在最新版的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿中寫(xiě)道：為適應(yīng)國(guó)際技術(shù)法規(guī)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)通行規(guī)則，2016年以來(lái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)印發(fā)《深化工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化工作改革的意見(jiàn)》等文件，提出政府制定強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、社會(huì)團(tuán)體制定自愿采用性標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，明確了逐步用全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范取代現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)中分散的強(qiáng)制性條文的改革任務(wù)，逐步形成由法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章中的技術(shù)性規(guī)定與全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范構(gòu)成的“技術(shù)法規(guī)”體系。而《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的制定是為促進(jìn)住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，保障居民的基本住房條件和居住環(huán)境。

不過(guò)，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述只在首份公開(kāi)征求意見(jiàn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中出現(xiàn)。

2019年9月10日，在對(duì)反饋意見(jiàn)和修改建議進(jìn)行認(rèn)真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關(guān)于征求《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見(jiàn)的函。

澎湃新聞翻閱第二次發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿中已不見(jiàn)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣。

澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知中，也未再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。

第一版征求意見(jiàn)稿中2.4“使用維護(hù)”章節(jié)共六條，而最新版的使用維護(hù)一章被列為2.3，共九條內(nèi)容，涉及住宅建筑使用中的規(guī)范問(wèn)題。其中針對(duì)目前住宅加裝電梯等熱點(diǎn)，加入“對(duì)于既有住宅建筑加裝電梯，在按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行充分協(xié)商符合條件的情況下，應(yīng)允許適當(dāng)降低相鄰住宅日照標(biāo)準(zhǔn)”等條款，而與套內(nèi)面積交易的相關(guān)條款未出現(xiàn)。

全國(guó)兩會(huì)上“取消公攤面積”再引關(guān)注

      值得一提的是，今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋提到，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)利。

通俗來(lái)說(shuō)，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

但是，洪洋提到，從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積，也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見(jiàn)、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒(méi)有重復(fù)收費(fèi)？也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

在洪洋看來(lái)，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。

為此，洪洋建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房，同時(shí)也化解業(yè)主與開(kāi)發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。

同時(shí)，《半月談》公布的評(píng)論文章指出，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計(jì)價(jià)，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)更科學(xué)，更真實(shí)地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場(chǎng)行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控措施提供更有價(jià)值的數(shù)據(jù)參考。

上述文章認(rèn)為，取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場(chǎng)交易更公平透明。當(dāng)然，試圖一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實(shí)，畢竟房地產(chǎn)交易、持有全流程是一個(gè)龐大的體系，牽一發(fā)而動(dòng)全身，需要有一個(gè)轉(zhuǎn)換的過(guò)程，其中還涉及眾多既得利益者。因此，需要克服重重阻力，分步驟有序推進(jìn)，逐漸推開(kāi)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的房屋銷(xiāo)售模式。在過(guò)渡階段，相關(guān)部門(mén)可在明確公攤面積范圍、標(biāo)準(zhǔn)上下功夫，實(shí)現(xiàn)源頭治理，加強(qiáng)全流程監(jiān)管，及時(shí)封堵漏洞。